Le contexte — produire du logement métropolitain
La commande est arrivée dans un contexte devenu banal : une métropole confrontée à la nécessité de produire massivement du logement, un foncier mobilisé dans le cadre d'une cotraitance entre le promoteur privé Alur Promotion et le bailleur social Clairsienne, ainsi qu'une attente politique implicite mais bien réelle : celle d'un ouvrage capable de s'inscrire durablement comme investissement autant que comme adresse.
Le contexte réglementaire imposait une densité relative, une hauteur plafonnée, un stationnement réglementé. Le contexte économique imposait un coût de construction au ratio du logement social. Le contexte social imposait la mixité : accession, locatif libre, locatif intermédiaire, locatif social, crèche, bureaux. La question n'était donc pas : que construire ? La question était : comment écrire, dans ces contraintes, quelque chose qui ressemble à une ville ?
La Part des Anges est le récit de ces arbitrages — diagnostic, esquisse, APS, APD, DCE, chantier — répétés et vérifiés à chaque phase, dans la géographie d'attentes des promoteurs, des bailleurs, de la collectivité, des riverains et des futurs habitants.
Le site — lisière commerciale, signal urbain
Le site n'était pas vierge. Aucun site ne l'est. Mais ici, pas de tissu pavillonnaire, pas d'équipement public à ménager : le terrain s'inscrit en lisière d'une zone commerciale. Le projet s'y érige comme un signal — l'amorce d'une diversification du quartier vers le logement, les bureaux et les services. Un morceau de ville à mixité programmatique, pensé comme le point de départ de la mutation de cette zone.
La lecture du sol a pris du temps : orientations, vents dominants, pentes résiduelles, cheminements. Nous avons refusé, dès l'esquisse, le sous-sol intégral comme réponse réflexe au stationnement — coûteux en énergie grise, en construction et en qualité d'espace commun. Le stationnement a trouvé sa place autrement, dans l'épaisseur d'un socle.
Le rapport au site ne se joue pas le long d'une seule façade sur rue. Il s'inscrit dans une richesse de relations selon toutes les orientations du projet : chaque face est travaillée, traitée, mise en jeu avec son environnement, du grand paysage au cœur d'îlot.
Le programme — 154 logements + crèche + bureaux
Le programme consolidé réunissait 154 logements en mixité d'accession et de locatif social, une crèche ouverte sur le quartier et une frange de bureaux. La surface de plancher totale atteignait 11 400 m² pour un coût travaux d'environ 12,5 M€.
L'arbitrage programmatique a porté sur la distribution des unités en typologies, en orientations et en catégories. Nous avons renversé la logique caricaturale (T3 côté rue, studios aveugles côté nord, locatif social mal exposé) : la mixité sociale est restée transversale aux volumes, les typologies ont épousé les orientations, et la crèche a été posée au point d'articulation entre cœur d'îlot et espace public.
Ce ne sont pas les bureaux mais les niveaux de parking et leurs accès qui mettent à distance la voirie et créent la protection résidentielle. Ils forment un socle à partir duquel les constructions s'érigent — un sol artificiel sur lequel le logement prend de la hauteur et de la qualité.
Le parti pris — fragmentation, socle, épaisseur, métal
Quatre partis pris ont structuré le projet. La fragmentation maîtrisée : plutôt qu'un macro-lot unique, plusieurs volumes reliés qui gèrent la transition d'échelle avec le contexte et ménagent des porosités vers les cœurs d'îlots. Le socle : les deux niveaux de parking qui occupent les rez-de-chaussée ont été habillés par une tôle dessinée par l'artiste JOFO, spécialement conçue pour le projet — le stationnement disparaît derrière une peau travaillée.
L'épaisseur du logement : aucun logement dessiné comme une tranche monofaciale. Chaque plan vérifié en coupe — orientation croisée quand possible, prolongement extérieur systématique, hauteur sous plafond défendue comme donnée de projet. La matérialité : le métal laqué, matériau de façade quasi unique, travaillé de multiples façons pour donner épaisseur et rythme — tantôt en moucharabieh, tantôt en panneau plein de type bardage, tantôt en sculpture, tantôt en cadre, tantôt orthogonal, tantôt en biseau. La couleur magnifie ce jeu de découpage et crée des points d'accroche spécifiques dans le paysage.
Une discipline transversale : le seuil. Entre espace public et commun, entre commun et privé, entre logement et crèche, entre lisière plantée et cœur d'îlot. Chacun a été dessiné, discuté, parfois repris tardivement. Enfin, les espaces verts ne sont pas le traitement résiduel autour des bâtiments : ils font partie du récit du projet. On rend à la ville un morceau de culture en y intégrant une sculpture de l'artiste JOFO ; on crée de l'usage, des lieux de rencontre et d'échange.
L'économie — 12,5 M€ pour 11 400 m²
Le coût travaux s'est établi autour de 12,5 M€ pour 11 400 m² SDP — un ratio inscrit dans les fourchettes du logement collectif ordinaire en cotraitance public-privé. Ce chiffre n'est pas une performance isolée ; c'est un cadre dans lequel il a fallu écrire.
L'économie a reposé sur plusieurs arbitrages. La compacité raisonnée : fragmenter sans multiplier les recoins techniques. Le refus du sous-sol intégral, qui libère une part du budget au profit des m² habitables. Et la mise en œuvre d'un béton isolant Thermedia, qui allège les charges sur les fondations tout en améliorant l'isolation globale du bâtiment — un choix d'autant plus décisif pour une tour de cette hauteur.
Le coût d'usage, lui, se lit sur trente ou quarante ans : charges de chauffage, entretien des parties communes, renouvellement des revêtements, adaptabilité des plans aux nouveaux usages. Un logement bien épais se chauffe moins. Une fragmentation volumétrique limite l'obsolescence de masse. Ces arbitrages ont été chiffrés et documentés dans les notes de synthèse aux deux maîtres d'ouvrage.
L'usage — voisinage, crèche, usages non programmés
Une opération de 154 logements doit s'inscrire dans son environnement. Ici, pas de voisinage pavillonnaire : le projet dialogue avec un voisinage commercial, avec le bocage proche, et projette sa limite vers le futur quartier que la densification de la zone fera naître. Le rapport au site est pensé comme une amorce, pas comme une clôture.
La crèche, ouverte sur les familles du quartier au-delà des seuls habitants de l'opération, fonctionne comme un sas de bon voisinage. C'est l'instrument concret par lequel la nouvelle opération paie sa dette symbolique au quartier qui la reçoit. Cet équipement public dans un programme privé n'est pas un accessoire : il fait basculer un ensemble résidentiel dans la catégorie du morceau de ville.
Les usages non programmés — rencontres dans les halls, étapes informelles dans les espaces extérieurs, vie du cœur d'îlot — ont été pris au sérieux sans être sur-déterminés. Les halls sont dimensionnés pour être traversés et habités quelques instants. Le parc et ses cheminements respirent. C'est l'une des rares marques de respect qu'une opération contemporaine peut offrir à ses habitants.
La fabrique — équipe, BET, artiste, photographes
La maîtrise d'œuvre a été portée par BUPA Architectures, mandataire, avec une équipe technique réunie dès le diagnostic. Connexion Bâtiment a tenu l'économie de la construction ; AUIGE les VRD et le paysage ; Therm'eco la thermique, les énergies et les fluides ; B2B la structure. Chacun a apporté sa compétence là où elle faisait basculer le projet — l'épaisseur des planchers, la discipline des réseaux, la tenue de la tour. C'est cette synergie, et non une simple addition de prestataires, qui a fait l'ouvrage.
La maîtrise d'ouvrage en cotraitance Alur Promotion + Clairsienne n'a pas été une simple juxtaposition de comptes d'exploitation. Elle a induit, dès la phase programme, une méthode de travail partagée : validations croisées sur les typologies, arbitrages communs sur les équipements, acceptation mutuelle des contraintes de l'autre. Pour la maîtrise d'œuvre, cette configuration oblige à produire des documents lisibles par deux cultures différentes — promotion privée, logement social — sans jamais les trahir.
Le projet doit aussi à un artiste : JOFO a dessiné la maille métallique qui habille le socle, la signalétique de l'opération et une sculpture installée dans le parc. Les reportages photographiques de l'opération ont été réalisés par Denis Lacharme et l'Atelier Caumes.
Le développement durable — un bâti sobre et protégé
L'écologie a été mise au service du projet, pas plaquée dessus. Le béton isolant Thermedia, plus léger, réduit l'impact sur les fondations — un sens d'autant plus fort pour une tour R+14. La maille métallique qui habille façades et terrasses protège le bâti du rayonnement et des intempéries ; sa couleur blanche, à albédo élevé, limite l'accumulation de chaleur.
La compacité du bâti réduit les déperditions. Et chaque logement, sans exception, dispose d'un prolongement extérieur — loggia ou terrasse. Ces choix, modestes pris un à un, font ensemble un bâtiment sobre, durable et habitable, qui se chauffe et se protège mieux dans la durée.
La portée — l'ordinaire se dessine
La Part des Anges n'est pas un projet extraordinaire. Elle est obstinément ordinaire, et c'est ce qui la rend utile à discuter. Aucun des arbitrages qui font sa qualité n'est spectaculaire : ni la fragmentation, ni le socle habillé, ni l'épaisseur, ni le métal travaillé. Mais aucun ne se fait seul. Tous demandent du dessin, des coupes, un travail répété sur les angles et les seuils.
Le projet a consolidé deux convictions structurantes pour l'agence. Le cadre économique n'est pas l'ennemi : il est une contrainte productive si chaque euro est interrogé contre son coût d'usage à trente ans. Le voisinage est un projet en soi : la transition d'échelle, les cheminements, les plantations, la crèche comme sas — chacun de ces éléments se dessine.
Le projet a reçu en 2017 le Grand Prix Régional Pyramides d'Argent, décerné par la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Ce n'est pas un prix d'architecte mais un prix de projet : il vient de l'écosystème promotion-logement et sanctionne la réussite conjointe d'une équipe, d'une commande et d'un territoire — programme, esquisse, permis, chantier, livraison, occupation. Les concours d'idées récompensent le dessin ; les prix de filière récompensent la livraison.
Pitch presse« À Villenave d'Ornon, la Part des Anges loge 154 ménages, accueille les enfants du quartier dans une crèche ouverte et abrite des bureaux, sur une lisière commerciale qu'elle amorce à faire muter. 11 400 m², 12,5 M€, livré 2016, pour les maîtres d'ouvrage Alur Promotion et Clairsienne. Une tour fragmentée qui redescend par plots ; deux niveaux de parking transformés en socle, habillés d'une tôle dessinée par l'artiste JOFO et déclinée en moucharabieh, bardage et sculpture ; un béton isolant Thermedia qui allège la structure ; un prolongement extérieur pour chaque logement. Le Grand Prix Régional Pyramides d'Argent est venu reconnaître non un dessin, mais une livraison : un compte d'exploitation respecté, une qualité d'usage perceptible, un morceau de ville là où il n'y avait qu'une lisière. »
