La densité juste — l'autre nom de l'économie de la ville

Le déficit structurel

Bordeaux Métropole compte aujourd'hui environ 820 000 habitants (INSEE 2023). Les projections du SCoT et les besoins observés par les bailleurs sociaux convergent vers un chiffre que plus personne ne conteste : il faut produire autour de 7500 logements par an pour absorber la croissance démographique sans continuer à pousser les actifs hors de la métropole. Or la production réelle oscille entre 4000 et 5000 unités annuelles. Le déficit est structurel. Il se paye en loyers, en temps de transport, en renoncements familiaux. Le débat public, lui, continue d'osciller entre deux impasses : la tour signature qui a marqué Belcier et le pavillonnaire diffus qui gagne du terrain à Villenave d'Ornon, Bègles, Talence. Ni l'un ni l'autre ne résoudra l'équation.

Entre ces deux échecs symétriques, il existe une forme urbaine tierce, que La Fab, Bordeaux Métropole et les aménageurs publics ont commencé à poser, projet après projet. Nous la nommons la densité juste. Elle n'est pas spectaculaire. Elle ne consomme pas. Elle s'inscrit dans ce que la SPL La Fab appelle la ville qui continue : trois à six niveaux, îlots ouverts, épaisseurs bâties de 12 à 14 mètres, continuités de rez-de-chaussée actifs, jardins partagés en cœur d'îlot. C'est la densité de bourg augmentée, calée sur les gabarits des échoppes et des faubourgs bordelais, mais prolongée par les usages du vingt-et-unième siècle. À Brazza, à Bacalan, à Niel, cette forme est déjà en œuvre.

Ce que la densité juste permet

Cette forme permet, concrètement, ce que les deux autres ne savent pas faire. Elle permet de loger 7500 ménages par an sans sortir du tissu existant, parce qu'à 80 à 120 logements par hectare elle atteint des seuils de programmation qui autorisent les opérations mixtes et les bilans équilibrés. Elle permet de préserver les linéaires commerçants, parce que la continuité des rez-de-chaussée crée le flux piéton qui fait vivre une boulangerie, une boucherie, une pharmacie, un café. Elle permet d'offrir à chaque logement une double orientation et un prolongement extérieur, balcon, loggia, coursive, jardin, ce que ni la tour centrale ni la maison individuelle isolée ne garantissent systématiquement. Elle permet, enfin, la réversibilité : une épaisseur de 13 mètres accueille aussi bien du logement que du bureau, du coliving que de la résidence étudiante.

Ces promesses ne sont pas théoriques. La Part des Anges, à Villenave d'Ornon, livrée en 2016, les tenait déjà. Cent cinquante-quatre logements, une crèche, des bureaux, dix mille mètres carrés, densité intermédiaire assumée, gabarit calé sur le bourg, sans mimétisme pavillonnaire ni surenchère verticale. Le projet a reçu le Grand Prix Régional Pyramides d'Argent, preuve que la densité juste n'est pas seulement tenable économiquement : elle est aussi distinguée par la filière. Dix ans plus tard, le quartier fonctionne. Les logements se revendent à des prix soutenables. Les espaces communs sont tenus. Les charges restent maîtrisées. Les commerces de proximité n'ont pas disparu. C'est la preuve empirique que la densité juste est habitable dans la durée.

L'alignement nécessaire

Cette forme urbaine exige cependant un alignement d'acteurs qui ne va pas de soi. Elle exige d'abord des architectes qui acceptent de travailler en deuxième rideau, sur des opérations de 30 à 150 logements, avec le soin du détail que la commande publique exige mais sans la reconnaissance médiatique que procure la tour signature. Cette posture, beaucoup d'agences la refusent. Elle suppose de renoncer à l'objet architectural autonome pour servir le tissu, la rue, le pas de porte, la continuité des façades. C'est un choix d'école, pas un défaut d'ambition.

Elle exige ensuite une commande publique exigeante, capable de tenir les standards sur la durée d'un mandat et au-delà. Bordeaux Métropole et La Fab ont construit, avec les cahiers des charges de Brazza, une grammaire qui fait référence : épaisseurs maîtrisées, double orientation obligatoire, mutualisations imposées, cœurs d'îlot plantés, rez-de-chaussée actifs. Cette grammaire ne tient que si les élus, les techniciens et les aménageurs la portent contre les pressions récurrentes des opérateurs.

Elle exige surtout des bailleurs sociaux qui portent le risque. Aquitanis, Domofrance, CDC Habitat, Clairsienne : ces opérateurs construisent la moitié de la ville, en logement social et en accession sociale, y compris par le BRS qui dissocie le foncier du bâti. Sans leur capacité à équilibrer des opérations sur quarante ans, la densité juste reste un exercice de style. Avec eux, elle devient l'ossature du logement abordable métropolitain. Sans ce quadrilatère — architectes, commande publique, bailleurs, aménageurs — la densité juste ne se produit pas. Elle se rêve.

L'urgence — ZAN, climat, exode des actifs

L'urgence, elle, n'est plus négociable. La trajectoire ZAN, avec l'objectif de moins 50 % d'artificialisation nette dès 2031 et zéro à 2050, interdit désormais l'extension urbaine en deuxième couronne. Toute opération qui continue à consommer des terres agricoles est déjà obsolète au regard du cadre réglementaire comme du cadre climatique.

Parallèlement, le modèle du logement social traverse la crise la plus sérieuse de son histoire récente : hausse des taux, renchérissement du foncier, durcissement des normes, recul de la VEFA. La précarité locative s'installe chez les actifs modestes, qui cumulent loyers élevés et trajets longs. Les professionnels du CHU, les enseignants, les apprentis, les saisonniers quittent la métropole parce qu'ils n'y trouvent plus à se loger. Cette fuite silencieuse est la menace principale pesant sur Bordeaux : une ville dont les actifs ne peuvent plus habiter finit par ne plus fonctionner.

La densité juste, portée par la densification capillaire des tissus existants et par le réemploi foncier des friches, est la réponse opérationnelle à cette équation. Pas la seule. La première.

Un appel collectif

Cette tribune n'est pas un plaidoyer d'agence. C'est un appel collectif. Aux élus métropolitains, aux aménageurs, aux bailleurs, aux promoteurs qui acceptent de sortir du modèle dominant, aux confrères architectes qui hésitent encore à porter des opérations de logement intermédiaire, aux techniciens des services instructeurs, aux habitants qui voient leur quartier se transformer et se demandent à quel projet ils participent.

La ville de demain ne sera pas spectaculaire. Elle sera juste, ou elle ne sera pas. Elle sera le produit d'une commande publique exigeante, d'une sobriété foncière tenue, d'un coût d'usage maîtrisé sur trente ans, d'un logement redevenu commun plutôt que produit financier. À Bordeaux, nous avons les outils. Il nous reste à les tenir, ensemble, projet après projet.