Anne Lacaton & Jean-Philippe Vassal
Plus (2007) · Never Demolish (2015)
Ne jamais démolir, toujours transformer, ajouter de la surface d'usage à bas coût. Fonde notre position sur le coût d'usage et la valeur du déjà-là.
Bordeaux Métropole compte 820 000 habitants et doit produire 7 500 logements par an pour absorber sa croissance. Entre la tour signature et le lotissement pavillonnaire, il existe un chemin que BUPA tente de tracer depuis Bordeaux, projet après projet.
Quatre piliers structurent notre engagement pour les dix années à venir. Ils ne décrivent pas un style. Ils décrivent une discipline : celle d'un récit habité, mené avec la rigueur d'un équipement public, quel que soit le programme.
« Ne jamais raisonner en somme de programmes. Toujours en récit habité. » Frantz Buhler · BUPA · 2026
La hauteur n'est pas une victoire — c'est une contrepartie. Ce qu'on monte est négocié contre un sol public tenu, des rez-de-chaussée actifs, des seuils marqués.
Le débat métropolitain oscille depuis vingt ans entre deux impasses. La verticalité spectaculaire qui produit de la valeur foncière mais rarement du logement abordable. Le pavillonnaire diffus qui consomme du sol agricole sans créer de centralité. Les deux modèles sont en bout de course.
La Fab, en portant les opérations de Brazza et de Bacalan, a introduit une catégorie que nous faisons nôtre : la densité de bourg augmentée. Trois à six niveaux, îlots ouverts, épaisseurs bâties de 12 à 14 mètres, continuités de rez-de-chaussée, jardins partagés en cœur d'îlot. Cette densité-là n'est pas un compromis mou entre la tour et la maison. Elle est la forme urbaine qui permet, simultanément, de loger 7 500 ménages par an, de préserver des linéaires commerçants, et d'offrir à chaque logement une double orientation et un prolongement extérieur.
Nos 137 logements étudiants en chantier à Bordeaux s'inscrivent précisément dans ce registre : R+7, épaisseur maîtrisée, socle public actif, pas de dispositif emphatique. À La Part des Anges à Villenave d'Ornon, les 154 logements livrés en 2016 tenaient déjà cette position. Dix ans plus tard, le quartier fonctionne, les logements se revendent, les espaces communs sont tenus. C'est la preuve empirique que la densité juste est habitable dans la durée.
La densité n'est pas un chiffre. C'est une composition. Elle se mesure au nombre d'arbres conservés, à la largeur des trottoirs, à la générosité des paliers, à l'épaisseur des murs, à la présence de commerces en pied d'immeuble. Tout ce qui n'apparaît pas dans un bilan promoteur mais qui fait la ville tenable.
Le budget va à ce qui se voit moins et qui dure : isolation, menuiseries, robustesse, simplicité d'entretien.
Un bâtiment public livré aujourd'hui sera exploité jusqu'en 2055, 2060, parfois 2080. La question n'est pas ce qu'il coûte à la livraison, mais ce qu'il coûte chaque année pendant trente ou cinquante ans. Cette évidence comptable est rarement traduite dans les méthodes de conception.
Le coût d'usage intègre la consommation énergétique, la maintenance des équipements techniques, le remplacement des menuiseries, l'entretien des revêtements, le nettoyage, la gestion des espaces verts. Un bâtiment qui coûte 10 % moins cher à la construction mais 30 % plus cher à l'entretien est un mauvais investissement public. Nous le disons aux maîtres d'ouvrage que nous accompagnons.
La maison médicale de Choisy-le-Roi, actuellement en chantier, a été conçue selon cette grammaire : matériaux durables et réparables, systèmes techniques simples, accessibilité des réseaux, modularité des cloisons pour absorber les évolutions du projet médical sur trente ans. Concevoir à coût d'usage maîtrisé, c'est concevoir transformable.
Cette logique s'applique avec la même force au logement social. Un bailleur comme Aquitanis ou Domofrance gère un patrimoine sur soixante ans. La qualité architecturale, loin d'être un supplément, est l'outil premier de la maîtrise des charges locatives et donc du pouvoir d'achat des habitants. Le coût d'usage n'est pas un argument technique. C'est un argument démocratique.
Pas comme l'agrégation de trois programmes parallèles — comme un récit habité unique.
Le logement n'est pas un produit financier. C'est un bien commun dont la collectivité organise la production, la distribution et la préservation. Cette affirmation, évidente dans les années 1960, doit être réaffirmée en 2026.
Bordeaux Métropole a construit, avec Aquitanis, Domofrance, CDC Habitat, Clairsienne, un appareil de production de logement social et intermédiaire qui fonctionne. Il traverse une crise de modèle : hausse des taux, renchérissement du foncier, durcissement des normes, recul de la VEFA. L'accession sociale et le BRS deviennent des outils centraux. Ils dissocient le foncier du bâti, sortent le logement de la spéculation, et permettent à des ménages modestes d'accéder à la propriété dans des quartiers qu'ils seraient sinon contraints de quitter.
Le FJT de Floirac, actuellement en chantier avec Aquitanis, incarne cette logique de commun : un foyer de jeunes travailleurs n'est pas un hébergement de transit, c'est une infrastructure sociale qui permet à la métropole de rester accessible aux actifs de 18 à 30 ans. Sans FJT, sans résidences étudiantes, sans logement intermédiaire, Bordeaux Métropole devient une ville d'héritiers et de retraités.
La mutualisation est l'autre levier. Buanderies partagées, salles communes, locaux vélos surdimensionnés, jardins collectifs, chaufferies bois mutualisées à l'échelle de l'îlot. Chaque mètre carré mutualisé est un mètre carré qui n'a pas à être construit dans chaque logement. C'est une méthode, pas un supplément d'âme.
C'est l'écart qui fait la signature. Pas le geste — la rigueur.
Le marché, seul, ne produit pas la ville dont nous avons besoin. Il produit ce qui se vend, à qui peut payer. La commande publique et parapublique est le levier principal qui permet de produire autre chose : du logement abordable, des équipements de santé de proximité, des lieux d'hébergement pour les jeunes et les personnes fragiles, des écoles, des gymnases, des centres sociaux.
Cette commande publique tient la métropole. Elle fixe des standards, des exigences, des prix plafonds. Elle commande à des agences choisies sur concours, ce qui garantit la pluralité des réponses et la qualité architecturale. Elle finance du logement social qui pèse sur les loyers du marché libre. Elle produit les maisons médicales qui maintiennent l'offre de soins dans les quartiers délaissés par la médecine libérale.
Sans cette commande, la ville devient exclusivement produit financier. Avec elle, la ville reste un projet politique. BUPA a fait le choix d'inscrire l'essentiel de sa production dans la commande publique et parapublique. Et nous portons cette même rigueur sur les programmes commerciaux que nous acceptons : Grand Hôtel de la Plage à Biscarrosse mené comme un équipement public côtier ; clinique dentaire bordelaise menée avec exigence d'accueil patient, d'acoustique, de lumière naturelle. C'est dans cet écart entre le statut juridique du programme et la rigueur architecturale appliquée que se construit la signature BUPA.
Paul Chemetov
Engagement logement social depuis 1970
Le logement social comme culture publique, pas comme charge. Fonde notre posture vis-à-vis des bailleurs et de la commande parapublique.
Michel Desvigne
Intermediate Natures (2009)
Le paysage précède le projet ; il en est la condition, non l'ornement. Commande chez nous la question de la pleine terre et de la porosité du rez-de-chaussée.
André Corboz
Le territoire comme palimpseste (1983)
Le territoire est un palimpseste chargé de traces, de lectures, de strates. Fonde l'attitude qui précède chaque diagnostic BUPA : lire avant de dessiner.
Signature
La ville de demain ne sera pas spectaculaire.
Elle sera juste, ou elle ne sera pas.
Frantz Buhler · BUPA Architectures · Bordeaux · Avril 2026